土地家屋調査士と宅建の仕事内容や試験内容の違いを解説！

不動産業界には、さまざまな国家資格があります。
宅建士（宅地建物取引士）は、不動産取引の専門家です。
資格を取得することで、不動産の売買や賃貸物件のあっせんをする際に、宅建士にしかできない独占業務が行えるようになります。
宅地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」と測量の専門家です。
「表示に関する登記」は、土地・建物の所在や利用目的、広さなどの詳細を明らかにするためのものです。
宅地家屋調査士は、登記の申請に必要な測量を行い、「表示に関する登記」の代理人になることができます。
宅地家屋調査士と宅建士は、同じ不動産業界の資格ですが、業務内容は異なります。
こちらの記事では、宅建士の主な業務や、宅建士の次のステップとして取得を目指す方も多い土地家屋調査士について、また不動産業界の資格でトップクラスの難易度といわれている不動産鑑定士についても解説していきます。

宅地建物取引士の業務とは

宅建士（宅地建物取引士）には、不動産の売買や仲介取引などを行う際、土地や物件に関する専門知識の少ない顧客に対して、契約に関わる重要事項を説明する役割があります。
また、重要事項説明書および契約書への記名・押印も宅建士の仕事です。
これらの業務は、国家資格である宅建士だけが行える独占業務です。

宅建を取得済みなら土地家屋調査士も

宅建士として不動産の売買や仲介取引を行う上で、次のような「表示に関する登記」の代理申請が必要になる場合があります。

• 建物を新築したら「建物表題登記」
• 建物を増築・改築したら「表題部変更登記」
• 建物が滅失したら「滅失登記」
• 土地の一部を売却したら「分筆登記」
• 土地を一つにまとめたら「合筆登記」

「表示に関する登記」の代理申請は、土地家屋調査士だけが行える独占業務です。

宅建試験に合格した後、次のステップアップとして土地家屋調査士を目指す方も少なくありません。
宅建士だけでなく土地家屋調査士の資格も取得することで、不動産登記に関する専門的な知識をより深められます。
表示に関する登記から不動産の売買・仲介取引までの流れが、よりスムーズに業務を進められるでしょう。

宅建士と土地家屋調査士は相性が抜群

宅建士と土地家屋調査士は、相性が抜群の資格だといわれています。
ここからは、それぞれの資格の関連性や、ダブルライセンスについて詳しく紹介します。

宅建士業務との関連性

宅建士と土地家屋調査士は、密接に関連する業務が多くあります。
2つの資格をあわせ持っていれば、土地を分筆してそのまま売却の仲介をしたり、自分で建てた建物を建物表題登記をして売却したりすることができます。
つまり、表示に関する登記の代理申請の手続きから、不動産取引に関連する業務まで、自ら行えるようになります。
不動産や土木関係などの企業に就職を考えている方や、将来的に独立を視野に入れている方には、ダブルライセンスをおすすめします。

試験内容が宅建試験と一部重複している

土地家屋調査士試験では、宅建試験でも出題される民法、借地借家法、建物区分所有法といった権利面に関する出題があります。
そのため、宅建試験受験者の方は比較的有利に調査士試験の学習に取り組めます。

宅建試験よりも難易度が高い

調査士試験は、宅建試験と内容が重複している部分がある一方で、例年の合格率は約8〜9％程度と、非常に難易度の高い国家資格です。
調査士試験に合格するためには、独学では1000時間程度の勉強が必要だといわれています。
それには、大きく分けて2つの理由が挙げられます。

記述式の問題がある

宅建試験は択一式のみですが、土地家屋調査士試験では記述式の問題があり、数学的な計算スキルや、図面を書くスキルなども求められます。
そのため、用語を暗記するだけではなく、過去問題集を参考に計算問題を解いたり、申請書例や図面の書き方を覚えることが必要です。

宅建試験よりも市販のテキストの数が少ない

就職活動でも有利になる印象が強く知名度も高い宅建は、受験者数が多いため、市販のテキストの種類が豊富です。
一方で土地家屋調査士は、受験者数が宅建の50分の1程度と少なく、市販のテキストの種類が限られているうえに、テキストが分厚く難解です。
独学で試験対策を行う場合は、より多くの過去問題や練習問題をこなすことが重要です。

不動産業界の専門知識が深まる

宅建士に加えて土地家屋調査士の資格を取得すると、登記の業務から不動産取引の仲介業務まで、一連の流れを自分で進められるようになります。
また、業務の幅が広がるためスキルアップ・収入アップにつながります。

ダブルライセンスで業務をするには

ダブルライセンスを活かして業務をするには、注意点があります。
宅建業の代表者は、宅建業の事務所の「専属」でなければならないという点です。
不動産会社で専任の宅地建物取引士として勤めたり、自分で不動産会社を経営して代表者兼専任の宅地建物取引士を務めたりすることは可能ですが、土地家屋調査士をやりながら副業として宅建士の業務を行う、という形態は原則認められていません。
「専属」についての詳しい定義は、都道府県によって異なります。
新たに事業をはじめる際は、全日本不動産協会や、不動産保証協会などの各種協会および開業予定地の地方支部へ、あらかじめ確認しておきましょう。

土地家屋調査士と不動産鑑定士の違い

不動産鑑定士は、3大国家資格の一つである難関資格で、不動産業界の資格でも最高峰の難易度といわれています。
土地家屋調査士とよく似た名称の不動産鑑定士は、同じ不動産関連の資格ではありますが、業務内容は大きく異なります。
ここからは、不動産鑑定士の業務内容や、土地家屋調査士との関連性などについてご紹介します。

不動産鑑定士の業務

不動産鑑定士は、建物や土地などの不動産そのものの適正な価格を「鑑定評価」する専門家で、不動産の鑑定評価業務は不動産鑑定士の「独占業務」です。
土地家屋調査士も「計測」が主な業務ではありますが、測る対象が異なります。

不動産鑑定士になるには

不動産鑑定士試験は、1次の短答式試験と2次の論文式試験の2部構成になっており、数日掛けて行われます。
勉強時間は、最低でも2000時間は必要だといわれており、一年以上の期間を設けて学習することが一般的です。
試験内容は、宅建士と土地家屋調査士のように試験範囲の重複がなく、覚えなければならない範囲も膨大です。
また、2次の論文式試験では、科目の内容をきちんと理解した上で文章を紙に書き出す力が求められるため、経済や会計、税金などの専門的知識を理解することとあわせて文章構成力も必要です。

ダブルライセンスは非現実的

土地家屋調査士は土地や建物を「測量」することが仕事で、不動産鑑定士は土地や建物を「評価」することが仕事です。
そのため、2つの資格を取得しても相乗効果が得られることはありません。

どちらの資格も試験勉強に非常に時間がかかるため、自分が身につけたいスキルをよく分析して、合格を目指しましょう。

宅建士の次は土地家屋調査士を目指そう

土地家屋調査士試験は宅建試験よりも難易度が高いといわれていますが、専門用語や知識に馴染みがあることは、試験勉強において強みになります。
宅地建物取引士の資格取得後、ダブルライセンスを目指して、土地家屋調査士を取得してみてはいかがでしょうか。

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