【種類ごとに解説】土地家屋調査士が作成する測量図とは？
「土地家屋調査士が作成する測量図の種類は？」「確定測量図がなくても不動産売買契約は可能？」「現況測量図・地積測量図が必要な場面は？」
土地家屋調査士が作成する測量図について、このような疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。
土地家屋調査士が作成する測量図には3種類あり、種類ごとに使用用途や作成方法が異なります。
それでは、3種類の測量図にはそれぞれどのような特徴があるのでしょうか。
本記事では、確定測量図・現況測量図・地積測量図、それぞれの特徴や入手方法、作業の流れについて解説します。
Contents
土地家屋調査士が作成する測量図は3種類ある
土地家屋調査士が作成する測量図には、資料の信憑性や作成について市区町村が関わったかによって異なる3つのタイプがあります。
3種類の測量図は、以下の通りです。
- 確定測量図
- 現況測量図
- 地積測量図
3種類それぞれの測量図は、図面の用途によって使い分けられます。
ここからは、3種類の測量図の特徴や入手方法、測量から図面作成までの流れについて解説します。
確定測量図とは
確定測量図とは、実際に計測した土地の面積に沿って図面を作成し、隣地を所有する隣人や道路を管理する公官庁の立ち合いのもとで確定された測量図のことです。
土地には、隣地や道路などによって区画される境界が存在し、設置された境界杭に応じて土地の境界線が明確化されています。
それでは、確定測量図は実際にどのような場面で必要とされ、どのような流れで作成されるのでしょうか。
ここからは、確定測量図が必要な場面や入手方法、作業の流れについて紹介します。
- 必要な場面
- 入手方法
- 作業の流れ
確定測量図の特徴について、くわしく見ていきましょう。
必要な場面
確定測量図は、不動産売買契約に際して隣地との境界線をはっきりさせたいときや、土地が古く境界杭が設置されていないとき、地図改定によって地図に変更があったときなどに必要です。
入手方法
確定測量図は、土地家屋調査士に測量と図面作成を依頼し、作成された図面を受け取ることで入手できます。
作業の流れ
確定測量図を作成する際には、まず最初に法務局で資料を集め、測量の準備をします。
そして資料を集めたあと、土地家屋調査士が現場に赴き、設置されている境界杭やブロック塀などを基準点として測量を行います。
このとき、土地が道路に面する際には、私道を管理する道路所有者や公道を管理する官の職員と境界を確定します。
測量後、図面が完成したら隣地所有者の立ち合いのもとで、法務局で収集した資料や土地の測量結果を記した現況測量図を用いて、土地の境界について合意形成をします。
隣人と土地所有者の合意が終わったら、土地家屋調査士が筆界確認書を作成し、作成された筆界確認書と測量図を受け取った測量士が境界杭を設置します。
最後に、土地家屋調査士が完成した確定測量図と筆界確認書を法務局に登記し、一連の手続きは完了です。
現況測量図とは
現況測量図とは、隣人や官からの承認が得られる前の状態で、土地の測量結果を記載した測量図です。
あくまで隣人の立ち合いなどは行わず、設置済みの境界杭や土地の現況から境界線を判断します。
境界杭がない場合は、ブロック塀などを基準に現況を測定します。
- 必要な場面
- 入手方法
- 作業の流れ
現況測量図が必要な場面、入手方法、測定作業の流れは以下の通りです。
必要な場面
現況測量図は、建物を新たに建築するときや、確定測量図を作成する時間を削減したいときに必要とされます。
不動産開発業者は、土地の値段を決定するために一度測量士に現況測量図の作成を依頼し、建物のボリュームを確認します。
また、現況測量図だけでは基本的に不動産売買契約を結べません。
その場合、確定測量図の作成で官からの承認を得るためには数か月を要する場合もあるため、一度現況測量図を作成したうえで、官から承認を得られることを前提に契約を進めます。
入手方法
現況測量図は確定測量図と同様、土地家屋調査士に依頼することで入手可能です。
ただし、現況測量図には隣人や官の承認が必要ないため、現況を測量し法務局で得られる資料が揃い次第、現況測量図は完成します。
作業の流れ
現況測量図を作成する流れは、確定測量図を作成する流れとおおむね同じです。
法務局で資料を収集し、現場で土地を測量したあと、測量図を作成します。
このとき確定測量図と異なるポイントとして、隣人や官の立ち合いは不要です。
地積測量図とは
地積測量図は、土地に関する現況の測量結果を示したものであり、3種類の測量図のなかでもっとも信頼性が低い書類にあたります。
それでは、実際に地積測量図はどのような場面で必要なのでしょうか。
- 必要な場面
- 入手方法
- 作業の流れ
地積測量図が必要な場面や入手方法、測量の流れは以下の通りです。
必要な場面
地積測量図が必要なのは、1つの土地を複数に分割する「分筆登記」の場面、登記簿の内容を現況に応じて修正する「地籍更正登記」の場面、新たな土地を登記する「土地表題登記」の場面です。
ただし、1959年より前には地積測量図の添付が不要だったため、地積測量図が添付されていない土地も多く存在します。
入手方法
地積測量図は、法務局・インターネット・郵送のいずれかの方法で入手可能です。
直接法務局で申請を行えば、誰でも地積測量図を入手できます。
また「登記情報提供サービス」にアクセスすれば、登記資料のデータを取得可能です。
さらに、該当の不動産を管轄する法務局に対し、必要事項を記載した請求書を送付すれば、郵送で地積測量図を入手できます。
作業の流れ
地積測量図がすでに存在する場合には、先述した方法で法務局から測量図を取り寄せられます。
一方、地積測量図が存在しない場合や地積測量図が古い場合、土地家屋調査士に測量を依頼することで測量図を作成できます。
土地家屋調査士の測量図は種類ごとにかなり異なる
確定測量図・現況測量図・地積測量図は、使用用途や作成方法が異なるため、それぞれの特徴や違いを把握しておきましょう。
こちらの記事では、不動産の相続において土地家屋調査士が必要になる場合について説明しています。本記事で紹介した作業が必要になる場合があるため、注意が必要です。相続にお困りの方は、ぜひあわせてご覧ください。
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