土地や建物を扱う専門職を目指す上で、多くの方が一度は疑問に思うのが、「土地家屋調査士」と「測量士」という、二つの資格の違いではないでしょうか。
どちらも測量機器を使い、土地の形状や面積を測るという共通点があるため、その業務内容の違いが分かりにくく、混同されがちです。
しかし、この二つの資格は、根拠となる法律も、仕事の目的も、そして独占業務も、全く異なる、似て非なる専門職なのです。
この記事では、そんな土地家屋調査士という難関資格を目指す皆様の疑問を解消するために、測量士との具体的な違いを、業務内容から必要な資格、年収、そしてキャリアプランに至るまで、あらゆる角度から徹底的に比較・解説していきます。
Contents
土地家屋調査士とは？
地家屋調査士とは、一言でいえば「不動産の表示に関する登記の専門家」です。法務省が管轄する国家資格であり、主な仕事は、お客様（土地や建物の所有者）からの依頼を受けて、土地や建物の物理的な状況を正確に調査・測量し、その結果を法務局の登記記録（登記簿）に正しく反映させるための手続きを、代理で行うことです。
例えば、
- 新しく家を建てた際の「建物表題登記」
- 土地を複数に分ける際の「土地分筆登記」
- 隣地との境界を明確にするための「境界確定測量」
これらの「表示に関する登記」は、土地家屋調査士だけが行うことのできる「独占業務」であり、国民の重要な財産である不動産の権利を、物理的な側面から明確にし、守るという、非常に社会的意義の高い役割を担っています。測量技術だけでなく、民法や不動産登記法といった、法律に関する深い知識も求められる、まさに文理融合の専門職といえるでしょう。
測量士とは？
一方、測量士とは、その名の通り「測量の専門家」です。国土交通省が管轄する国家資格であり、主な仕事は、測量法に基づき、道路やトンネル、ダムといった公共事業や、大規模な地図作成などに関わる、あらゆる測量業務の計画を作成し、実施することです。
土地家屋調査士が行う測量が、個人の財産である不動産を対象とした「登記」を目的とするのに対し、測量士が行う測量は、主に社会インフラの整備や、国土の正確な地理情報を得るための「公共性」の高い測量である、という点が大きな違いです。
工事の着手前に行う「現況測量」や、地図情報のもとになる「基準点測量」などが、その代表的な業務です。これらの公共測量においては、測量計画を立て、主任技術者として測量作業を指導・監督できるのは、測量士・測量士補の資格を持つ者だけと定められています。
土地家屋調査士と測量士の主な違い
では、この二つの資格の具体的な違いを、様々な側面から比較してみていきましょう。
| 比較項目 | 土地家屋調査士 | 測量士 |
| 主な業務内容 | 不動産の表示に関する登記申請（独占業務）、境界確定測量 | 公共事業等に関わる測量全般、測量計画の作成・実施 |
| 主な依頼者 | 個人の土地所有者、不動産会社、ハウスメーカー | 国、地方公共団体、建設コンサルタント、ゼネコン |
| 根拠となる法律 | 土地家屋調査士法、不動産登記法、民法 | 測量法 |
| 管轄官庁 | 法務省 | 国土交通省 |
| 必要な資格 | 土地家屋調査士試験に合格 | 測量士試験に合格、または実務経験等による登録 |
| 平均年収 | 約600万円～（独立開業すれば1,000万円以上も可能） | 約450万円～（企業内資格者として） |
業務内容
最大の違いは、その業務内容と目的にあります。 土地家屋調査士の仕事のゴールは、あくまで「登記」です。測量は、その登記申請に必要な、土地や建物の物理的な状況を明らかにするための「手段」に過ぎません。測量した結果を、法律の知識に基づいて図面や申請書に落とし込み、法務局に申請するところまでが、一連の業務となります。
対して、測量士の仕事は「測量」そのものが目的です。道路を作る、地図を作るといった、壮大なプロジェクトの基礎となる、正確な地理空間情報を提供することが、その主たる業務となります。登記申請の代理業務は、一切行うことができません。
仕事の依頼者
業務内容の違いは、仕事の依頼者の違いにも直結します。 土地家屋調査士は、主に個人の土地・建物所有者や、不動産会社、ハウスメーカーといった、民間のお客様から直接依頼を受けます。お客様との直接的なコミュニケーションが、業務の大きな部分を占めます。
一方、測量士は、国や地方公共団体が発注する公共事業や、大規模な開発を行う建設コンサルタントやゼネコンといった、法人や官公庁からの依頼が中心となります。より組織的なプロジェクトの一員として、業務を遂行することが多いです。
業務に関連する法律
二つの資格は、その活動の根拠となる法律が全く異なります。 土地家屋調査士は、「土地家屋調査士法」によってその身分や業務が定められており、「不動産登記法」や「民法」といった、不動産の権利関係に関する法律に深く精通している必要があります。
測量士は、「測量法」に基づいて業務を行います。測量の精度や、作業の基準、測量計画の作成方法など、技術的な側面を規定する法律が、その活動の土台となります。
必要な資格
それぞれの専門家になるためのルートも、大きく異なります。 土地家屋調査士になる方法は、年に一度行われる「土地家屋調査士試験」に合格する、という唯一の道しかありません。この試験は、合格率が例年8%～10%程度と、非常に難易度の高い国家試験です。合格するためには、一般的に1,000時間～1,500時間程度の、集中的な学習が必要とされています。
一方、測量士になるには、複数のルートがあります。一つは、年に一度行われる「測量士試験」に合格すること。こちらの合格率は、例年10%前後と、土地家屋調査士試験と同様に難関です。 しかし、測量士にはもう一つの道があります。それは、まず「測量士補」の資格を取得し、その後、大学や専門学校で指定の科目を修了していれば1年、それ以外の場合は2年以上の実務経験を積むことで、無試験で測量士として登録できるというルートです。測量士補の資格は、指定の学校を卒業すれば無試験で取得できるため、実務からキャリアをスタートする人が多いのも特徴です。
平均年収
年収の面でも、違いが見られます。測量士は、測量会社や建設コンサルタント会社などに所属する「企業内資格者」として働くことが多いため、その年収は、所属する企業の給与体系に準じます。一般的には、450万円～600万円程度が相場とされています。
対して、土地家屋調査士は、「独立開業」が可能な資格です。独立開業した場合、その収入はご自身の営業力や手腕次第で、青天井となります。平均年収は600万円～800万円程度といわれますが、成功すれば年収1,000万円以上、中には数千万円を稼ぐ調査士も存在します。独立志向が強い方にとっては、非常に夢のある資格といえるでしょう。
土地家屋調査士と測量士の資格はどちらから取得するべき？
「将来的に、両方の資格を取得したい」と考える方もいるでしょう。その場合、どちらの資格から先に取得するのが、より効率的なのでしょうか。
結論から言うと、多くの受験指導校などでは、「測量士（または測量士補）の資格を先に取得すること」を推奨しています。
その最大の理由は、後述する「試験の免除制度」があるからです。 測量士、または測量士補の資格を持っていると、土地家屋調査士試験の午前の部（筆記試験）が、申請によって免除されます。土地家屋調査士試験は、午前の部（平面測量、作図）と午後の部（不動産登記法、民法など）に分かれており、両方を一日で受験するのは、体力的にも精神的にも非常に過酷です。
先に測量士補や測量士の資格を取得しておくことで、土地家屋調査士試験では、法律科目が中心となる午後の部の試験対策に、全てのエネルギーを集中させることができます。これにより、合格の可能性を大きく高めることができるのです。 測量士補の資格は、比較的取得しやすいため、まずは測量士補の資格を取得し、それを足がかりに、土地家屋調査士、そして測量士という、ステップアップを目指すのが、王道の学習プランといえるでしょう。
土地家屋調査士と測量士のダブルライセンスを取得するメリット
この二つの資格を両方取得する「ダブルライセンス」には、計り知れないほどの大きなメリットがあります。それは、専門家としての市場価値を飛躍的に高め、ビジネスの領域を大きく広げることに繋がります。
メリット①共通する知識が多い
土地家屋調査士と測量士は、どちらも「測量」を業務の根幹としています。三角関数や測量計算、あるいは測量機器の扱いといった、基礎となる知識や技術は、多くの部分で共通しています。そのため、一方の資格で得た知識が、もう一方の資格の学習や実務において、大いに役立ちます。学習の相乗効果が期待できる、非常に相性の良い組み合わせなのです。
メリット②試験が一部免除される
前述の通り、ダブルライセンスを目指す上での、最も具体的なメリットが、この「試験の免除制度」です。 測量士・測量士補の資格を持っていれば、土地家屋調査士試験の「午前の部」が免除されます。 逆に、土地家屋調査士の資格を持っていれば、測量士試験の受験資格が得られ（通常は実務経験等が必要）、測量士補試験においては、午前の筆記試験が免除されるという特典があります。
この免除制度を活用することで、それぞれの資格取得へのハードルを、大きく下げることができます。
メリット③測量と登記の両方を行える
これが、ダブルライセンスの最大の強みです。通常であれば、公共事業の測量を測量士が行い、その後の開発に伴う分筆登記などを土地家屋調査士が行う、というように、業務が分断されます。 しかし、ダブルライセンスホルダーであれば、公共事業の計画段階の測量から、開発後の登記申請まで、全てのプロセスを、一人の専門家がワンストップで請け負うことが可能になります。 これにより、お客様（発注者）にとっては、業者間の調整の手間が省け、スムーズで一貫性のあるサービスを受けられるという大きなメリットが生まれます。結果として、他の事務所との圧倒的な差別化を図ることができ、より大規模で、収益性の高い仕事を受注するチャンスが格段に広がるのです。
両者の違いを知りつつダブルライセンスも目指してみよう
今回は、「土地家屋調査士」と「測量士」という、二つの似て非なる資格の違いについて、その業務内容からキャリアパス、そしてダブルライセンスのメリットまで、詳しく解説しました。
二つの資格は、それぞれ異なる役割と魅力を持っています。ご自身の興味の方向性や、将来のキャリアプランをじっくりと考え、「お客様と直接向き合い、その財産を守る仕事がしたい」のか、それとも「壮大な社会インフラの整備に、技術者として貢献したい」のか。ご自身の進むべき道を、見極めるための一助となれば幸いです。
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